2 Febbraio 2022

Certificato di agibilità/abitabilità: a cosa serve

Tra i documenti necessari da produrre e/o richiedere quando si compra/vende una casa c’è anche il certificato di agibilità o abitabilità

In realtà, sarebbe più corretto parlare di segnalazione certificata di agibilità (SCA, SCAG o SCAGI), come previsto dal decreto legislativo 222/2016, che ha modificato l’ex articolo n.24 del Testo Unico dell’edilizia entrato in vigore nel 2003, cambiando appunto certificato di agibilità con segnalazione certificata. 

Vediamo insieme cos’è il certificato di agibilità/abitabilità, a cosa serve, chi deve produrlo e come.

Cos’è il certificato di agibilità/abitabilità

Iniziamo col chiarire che, in edilizia, i termini agibilità e abitabilità indicano oggi essenzialmente la stessa cosa, quindi è possibile usare sia l’espressione certificato di agibilità che certificato di abitabilità per indicare lo stesso requisito che l’immobile deve possedere.

In passato veniva fatta una distinzione tra edifici a uso abitativo, per i quali era necessario il certificato di abitabilità, mentre per quelli non residenziali andava prodotto il certificato di agibilità. Ad oggi, lo ripetiamo, non esiste più questa netta distinzione, perché sono stati accorpati nella SCA summenzionata

Il certificato di agibilità è divenuto obbligatorio nel 1934, ma all’epoca si riferiva solo ad aspetti sanitari e non edilizi, certificando in pratica la salubrità dell’edificio, in particolare delle mura. 

A partire dal 1967, con l’entrata in vigore della legge Ponte, il certificato di agibilità ha assunto un ruolo centrale nella dichiarazione di abitabilità di un edificio dal punto di vista strutturale ed edilizio

Nel Titolo III del Testo unico edilizia, si stabilisce quanto segue: 

“La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.”

Insomma, il certificato di agibilità/abitabilità, o più correttamente la SCA, non si limita a certificare la salubrità dell’edificio, ma riguarda anche le condizioni di sicurezza, il risparmio energetico dell’immobile e degli impianti installati, oltre a verificare la conformità dell’opera completata rispetto al progetto depositato

Chi e quando deve consegnare il certificato di agibilità/abitabilità?

Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, deve consegnare allo sportello unico per l’edilizia del comune di riferimento il certificato di agibilità/abitabilità o SCA. 

La consegna deve avvenire entro quindici giorni dalla fine dei lavori, ma si consiglia di rivolgersi all’ufficio competente per assicurarsi delle modalità e tempistiche. 

Il certificato/segnalazione è obbligatorio per: 

  1. nuove costruzioni;
  2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. 

In alcuni casi, quindi, la produzione di tale documentazione non è indispensabile per buon esito di una compravendita. L’abitabilità/agibilità non è sempre necessaria per rogitare.

Ad esempio: nel caso di un appartamento da ristrutturare, ubicato in un centro storico e sprovvisto di abitabilità/agibilità, il Notaio effettuerà comunque il trasferimento di proprietà e la parte acquirente potrà richiedere l’abitabilità/agibilità in seguito, nell’occasione di un intervento di ristrutturazione dell’immobile.

Ma chi lo produce questo certificato? Continua a leggere. 

Chi produce il certificato?

Come spiegato, la consegna del documento è compito del titolare del permesso di costruire, ma chi è incaricato di realizzarlo? 

In effetti, com’è facile intuire, per certificare che un edificio sia abitabile/agibile è necessario che un soggetto terzo effettui dei rilievi e dei controlli. 

In genere il compito è affidato a un professionista abilitato, solitamente un ingegnere, architetto o geometra. 

Egli, dopo aver eseguito un collaudo sull’edificio, ne certifica l’abitabilità, rilasciando la documentazione richiesta. 

Nello specifico, produce i seguenti documenti:

  • richiesta di accatastamento dell’edificio;
  • dichiarazione conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile.

In passato l’ufficio comunale doveva a sua volta analizzare la documentazione e riconoscere o meno l’agibilità dell’edificio, ma con l ‘introduzione della SCA la responsabilità del collaudo e della certificazione è affidata al professionista abilitato

Quindi, quando si parla di certificato di agibilità/abitabilità o di segnalazione certificata di agibilità si fa riferimento, di fatto, ad una autocertificazione

A quel punto subentra l’ASL di competenza territoriale, che entro 180 giorni deve disporre le ispezioni per verificare i requisiti di agibilità dell’edificio.

Lo staff di Abita si avvale della consulenza di geometri, architetti ed ingegneri, i quali applicano le loro competenze caso per caso.

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