5 Luglio 2021

Tutto quello che devi sapere prima di chiedere un mutuo

Stai pensando di acquistare casa ma non hai ancora le idee chiare su cosa comporti chiedere un mutuo? 

In effetti, a parte la definizione di mutuo, ovvero un prestito finalizzato all’acquisto di un bene (solitamente un immobile), sappiamo molto poco di cosa significhi sottoscriverne uno

Prima di andare in banca a chiedere un mutuo, infatti, sarebbe opportuno acquisire almeno le informazioni basilari, i rudimenti tecnico-finanziari, per evitare sorprese che possono costarti, letteralmente, un bel po’ di denaro.  

Per questo motivo, abbiamo deciso di creare una piccola guida contenente tutto quello che devi sapere prima di chiedere un mutuo

Tranquillo, non scenderemo troppo in tecnicismi, ci limiteremo a elencarti gli elementi principali ai quali prestare attenzione. 

Iniziamo. 

1. Tasso Fisso, Variabile e Misto

Partiamo proprio dalle basi, illustrando il significato delle tre tipologie di mutui che una banca potrebbe offrirti

  1. Mutuo a tasso fisso: al momento della stipula ti viene indicato il tasso di interessi applicato al mutuo, che non cambierà mai per tutta la durata dello stesso. Quindi, se il tasso fosse, ad esempio, dell’1%, tu andrai a pagare un interesse dell’1% sull’importo erogato, senza variazioni, lasciando intatto l’importo della rata mensile;
  2. Mutuo a tasso variabile: come suggerisce il termine stesso, il tasso di interessi varia continuamente, in base alle oscillazioni dell’indice utilizzato, l’Euribor o il tasso BCE. Quindi, ogni mese la rata del tuo mutuo potrebbe variare, in eccesso o in difetto, per tutta la durata del finanziamento;
  3. Mutuo a tasso misto: si tratta di una particolare tipologia di mutuo che permette di passare, durante il piano di ammortamento, da un tasso fisso ad un tasso variabile, e viceversa.

Quale di queste soluzioni scegliere? Beh, non esiste la risposta definitiva, altrimenti non esisterebbero più opzioni. 

In linea di massima, possiamo dire che il tasso fisso offre il vantaggio di una rata sempre uguale, che ti consente di pianificare con certezza le tue spese mensili, ma questa sicurezza si traduce, purtroppo, in un tasso di interesse leggermente superiore rispetto a quello variabile. 

Quest’ultimo, d’altro canto, ti lascia un po’ in balia delle onde, con una rata che cambia di continuo, ma in un momento di tassi bassi, come quello attuale, potrebbe risultare decisamente conveniente. Certo, sul lungo periodo, ad esempio un mutuo a 30 anni, i vantaggi e gli svantaggi potrebbero bilanciarsi bene o male, dipende molto dalle oscillazioni degli interessi sul mercato

Il tasso misto, invece, ti permette maggiore flessibilità, ma presuppone anche una conoscenza del mercato finanziario, per capire quando passare al tasso variabile, perché gli interessi sono bassi, e quando, invece, conviene mantenere un tasso fisso. 

2. Cosa sono le spese istruttorie

Quando si chiede un mutuo, ci sono 3 elementi principali che compongono il totale da restituire all’istituto di credito: 

  1. l’importo richiesto;
  2. gli interessi;
  3. le spese istruttorie. 

Non ti spaventare perché non si tratta di cifre importanti. L’importo delle spese istruttorie varia di banca in banca, ma generalmente oscilla tra i € 150,00 e i € 300,00, oppure si calcola in percentuale, dallo 0,1% all’1%

Di solito questo importo viene pagato subito, in aggiunta alla prima rata del mutuo. 

3. Qual è la durata massima di un mutuo

Il mutuo, in particolare quello richiesto per l’acquisto di una casa, ha solitamente una durata pluriennale, anche per via degli importi richiesti. 

Tecnicamente, la durata di un mutuo oscilla tra i 5 ed i 40 anni, ma molto raramente vengono concessi finanziamenti più lunghi di 30 anni

La scelta di una durata più o meno lunga è, com’è facile intuire, frutto di 3 valutazioni:

  1. l’entità della rata che si è in grado di sostenere mensilmente;
  2. l’età del contraente;
  3. le proiezioni di carriera futura. 

Non esiste, anche qui, la decisione perfetta, perché ognuno ha esigenze e possibilità differenti. Certo, una durata inferiore si traduce in minori spese di interessi, ma la rata si fa più salata. Ecco perché, nella maggior parte dei casi, si opta per una durata di 20 anni. 

Si tratta, quasi sempre, di un orizzonte temporale favorevole per la banca e per il contraente. 

4. Percentuale di copertura

Uno dei grandi problemi che si deve affrontare quando si richiede un mutuo consiste nella percentuale di copertura offerta dall’istituto di credito

Si, perché se vuoi acquistare una casa di €100.000,00 (ad esempio), raramente ti verrà concesso un mutuo al 100%, che copra, quindi, l’intero costo dell’immobile. 

Di solito, non si va oltre l’80%, questo vuol dire che dovrai sostenere il costo del restante 20% con altri fondi, risparmi personali, prestiti familiari, e così via. 

Per un mutuo al 100% vengono richieste moltissime garanzie che pochi riescono a offrire. 

5. Quali sono i requisiti per ottenere un mutuo

Come puoi facilmente intuire, le banche non offrono un mutuo a chiunque, hanno giustamente bisogno di alcune garanzie, legate alla capacità, da parte del contraente, di restituire la somma prestata con gli interessi. 

Vediamo quali sono questi requisiti: 

  • la cittadinanza italiana, o in alternativa nella Comunità Europea;
  • la residenza o domicilio fiscale in Italia;
  • aver compiuto i 18 anni di età, fino ad un massimo di 70 anni (fatte salve rare eccezioni);
  • controllo della busta paga o della dichiarazione dei redditi;
  • verifica del rapporto tra rata mensile ed entrate nette mensili;
  • situazione lavorativa stabile.

Insomma, se hai un lavoro stabile, con uno stipendio e un livello di spese mensili sostenibile, puoi ben sperare nell’erogazione del mutuo

6. Quali sono i documenti da produrre

Quando chiedi un mutuo l’istituto di credito ti chiederà alcuni documenti da produrre, necessari per l’istruzione della pratica. 

Ecco quali sono i documenti:

  • Per le persone fisiche: 
    • Documento d’identità. In caso di residenza differente rispetto a quella indicata, è necessario segnalarlo;
    • Codice fiscale;
    • Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile;
    • Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza;
    • I cittadini extra UE devono presentare una copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
  • Per le persone giuridiche (le aziende):
    • Copia di un documento d’identità del legale rappresentante;
    • Denominazione legale, sede e codice fiscale;
    • Eventuale delibera con delega poteri.

Oltre a questi documenti di tipo amministrativo/demografico, è necessario produrre anche una documentazione di tipo tecnico ed economico-finanziario

  • Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato;
  • Dati del mediatore immobiliare con indicazione della provvigione pattuita e fotocopia dei mezzi di pagamento di quanto già versato;
  • Copia del preliminare di vendita;
  • Copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione fiscale di successione e, in genere, dei documenti relativi all’acquisto mortis causa;
  • Copia della planimetria depositata in Catasto ed eventuali altri documenti catastali;
  • Se l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell’ultimo pagamento;
  • Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della ricevuta di estinzione del mutuo e copia dell’assenso alla cancellazione, o documentazione che attesta la procedura di cancellazione tramite notaio;
  • Copia dell’eventuale regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore del condominio con la quale si attesta il pagamento di quanto dovuto per le spese condominiali;
  • Copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato;
  • Copia del certificato di agibilità o della documentazione che ne attesti la richiesta;
  • Attestato di prestazione energetica.

Sarà cura dell’istituto di credito, del notaio e dell’eventuale intermediario indicarti tutti i documenti da produrre. 

8. Cos’è il mutuo prima casa

Abbiamo detto che per erogare un mutuo le banche hanno bisogno di garanzie che assicurino la capacità da parte del contraente di restituire quanto richiesto. 

Però, questo approccio penalizza i più giovani, che magari non possono garantire una situazione lavorativa particolarmente stabile e non hanno altri immobili o proprietà da portare in garanzia. 

Per loro, è stato istituito il cosiddetto Fondo di garanzia per la prima casa, che consente ai giovani under 35 di accedere alle agevolazioni mutuo prima casa

Possono beneficiarne: 

  • Giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni, in cui almeno uno dei due componenti risulti di età inferiore ai 35 anni;
  • Nucleo familiare composto da un solo genitore con almeno un figlio minore;
  • Inquilini di case popolari;
  • Giovani under 35 con un contratto di lavoro atipico.

Si tratta di un mutuo erogato però in presenza di determinate condizioni, a cominciare dal fatto che l’immobile deve essere destinato a diventare l’abitazione principale del contraente e nel limite di € 250.000,00

A fare da garante con l’istituto di credito è, di fatto, lo Stato, che offre anche una serie di agevolazioni fiscali all’acquirente

Se vuoi approfondire, ti consigliamo di leggere il nostro articolo nel quale indichiamo quante e quali tasse si pagano quando si compra casa

Chiedere un mutuo: ora puoi!

Adesso che hai acquisito almeno le informazioni basilari, potrai valutare le varie proposte degli istituti di credito e chiedere un mutuo per l’acquisto della tua casa

Non esitare a contattare i nostri uffici per scoprire le varie soluzioni abitative in vendita affidate alla nostra agenzia immobiliare. 

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