Quali sono le detrazioni e le tasse sulle compravendite immobiliari

Quando si compra un immobile si deve tenere conto di una serie di spese accessorie, ma non irrilevanti, che riguardano principalmente le tasse da pagare

L’ordinamento tributario del nostro Paese prevede un regime agevolato, con detrazioni pensate proprio per le compravendite immobiliari, a determinate condizioni

Ma quali sono le tasse da pagare e in cosa consistono queste detrazioni ed agevolazioni? 

Approfondiamo insieme. 

Il contratto preliminare

Una proposta di acquisto controfirmata perfeziona un contratto preliminare di compravendita.

Nelle compravendite immobiliari, in particolare quando la transazione non può avvenire immediatamente, magari perché l’acquirente deve richiedere un mutuo o il venditore deve prima liberare l’abitazione, si procede alla stipula di un contratto preliminare. 

Questo contratto deve essere redatto in forma scritta – tramite scrittura privata, scrittura redatta da un’agenzia immobiliare come Abita Immobiliare, scrittura autenticata, atto pubblico dinanzi ad un notaio – e comunque successivamente registrato presso l’agenzia delle entrate. 

Mettendo da parte i compensi del notaio, che sono soggetti a variazioni, la registrazione del contratto preliminare prevede il pagamento delle seguenti imposte: 

  1. l’imposta di registro di € 200,00, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  2. l’imposta di bollo, nella misura di € 16,00 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo è invece di € 155,00.

Il preliminare prevede il pagamento di un acconto o di una caparra, quindi dobbiamo aggiungere alla nostra lista delle spese il costo dell’imposta di registro, fissata in modo proporzionale secondo due principi:

  • pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • pari al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. 

Questa somma, però, sarà detratta dall’imposta da pagare sulla registrazione del preliminare. Se la somma risulta superiore, sarà possibile ottenere un rimborso, presentando apposita domanda. 

Se la compravendita è soggetta a IVA, si procede così:

  • il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa di € 200,00;
  • la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale dello 0,50%.

Per proteggere l’acquirente, si consiglia di non fermarsi alla stipula del contratto preliminare, procedendo quindi anche alla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, tramite un notaio

In questo caso, si devono aggiungere il versamento dell’imposta ipotecaria di € 200,00 e delle tasse ipotecarie di € 35,00.

Il Rogito: l’acquisto della casa di un’impresa

Al momento del rogito definitivo di compravendita, se si acquista una casa da un’impresa, sono previste determinate imposte, differenti rispetto alle compravendite di immobili dove il proprietario è una persona fisica.

Se il venditore è un’azienda (ad esempio se si compra un immobile di nuova costruzione in cui chi vende è la società che costruisce), è prevista la assoggettazione della vendita ad IVA

L’acquirente dovrà, quindi pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (non inferiore ai € 1.000,00);
  • l’imposta ipotecaria fissa di € 50,00;
  • l’imposta catastale fissa di € 50,00.

Quando, invece, è prevista la assoggettazione della vendita a IVA, si procede come segue: 

  • Iva al 10% per immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
  • Iva al 22% per immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • imposta di registro fissa di € 200,00;
  • imposta ipotecaria fissa di € 200,00;
  • imposta catastale fissa di € 200,00.

Il rogito: l’acquisto di una casa da un privato

Come accennato, al momento del rogito definitivo, le imposte previste sulle compravendite di ‘’immobili usati’’ sono differenti rispetto a quelle tra un soggetto privato ed un’impresa, in quanto non è dovuto il pagamento dell’IVA.  

Se il venditore è una persona fisica, in genere la cessione è esente da Iva. 

L’acquirente dovrà, quindi, pagare:

  • imposta di registro proporzionale del 9% (non inferiore ai € 1.000,00);
  • imposta ipotecaria fissa di € 50,00;
  • imposta catastale fissa di € 50,00.

Il Rogito: le agevolazioni per l’acquisto prima casa

Al momento del rogito definitivo di compravendita, in caso di acquisto di un immobile in presenza dei requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa, le cose cambiano in positivo. 

Regime di esenzione IVA (acquisto di un immobile dove il proprietario è un privato): 

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (non inferiore ai € 1.000,00);
  • imposta ipotecaria fissa di € 50,00;
  • imposta catastale fissa di  € 50,00.

Vendita soggetta a IVA (acquisto di un immobile dove il proprietario è un’impresa): 

  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di € 200,00;
  • imposta ipotecaria fissa di € 200,00;
  • imposta catastale fissa di € 200,00.

Detrazioni compravendite immobiliari per spese di intermediazione

Tra le spese che è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi rientrano quelle sostenute per pagare l’intermediazione immobiliare

Cosa vuol dire? 

Che se hai comprato casa tramite un’agenzia immobiliare, come Abita Immobiliare, hai diritto ad una detrazione in dichiarazione.

Attenzione, però: questa detrazione è consentita solo per l’acquisto di una casa che funge da abitazione principale, quindi non si applica alle seconde case o a investimenti immobiliari effettuati a scopo speculativo. 

Inoltre, si applica solo ai pagamenti tracciabili (non contanti), e deve essere emessa una fattura intestata al cliente che ha acquistato l’immobile. 

Le spese di intermediazione sostenute possono essere detratte applicando l’aliquota del 19%, ma su un importo massimo di € 1.000,00.  

Questa detrazione non è offerta al venditore, anche se quest’ultimo ha usufruito dei servizi dell’agenzia immobiliare.

Conclusioni

In questo articolo abbiamo fatto un elenco di tutte le tasse da pagare in caso di compravendita immobiliare, ma anche le agevolazioni previste per l’acquisto di una prima casa e le detrazioni che è possibile richiedere in fase di dichiarazione dei redditi

Per ogni dubbio, ti invitiamo a consultare i nostri uffici. 

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