Affittare una casa: diritti e doveri per proprietario e inquilino

Quando si decide di affittare una casa è fondamentale conoscere i diritti e i doveri che sono tenuti a rispettare sia il proprietario dell’immobile sia l’inquilino. 

In gergo tecnico si usa il termine locazione e non affitto. Colui che affitta la casa è denominato locatore, mentre l’affittuario conduttore.

Noi, per praticità e semplicità, utilizzeremo i termini “proprietario” per indicare il locatario e “inquilino” per il locatore. 

Fatta questa doverosa precisazione, vediamo insieme quali sono i diritti e i doveri per il proprietario e per l’inquilino.

I diritti e doveri del proprietario di casa

I doveri del proprietario dell’immobile ceduto in affitto sono stabiliti dal codice civile e, più precisamente, dall’articolo 1575. 

Gli obblighi sanciti dalla legge sono principalmente tre: 

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Cosa vuol dire? 

Beh, semplificando potremmo dire che il proprietario dell’immobile da affittare deve consegnare all’inquilino la casa in buone condizioni, consentendone quindi il godimento senza disagi e mantenendola in questo stato attraverso le operazioni necessarie. 

Il codice civile dispone che “tutte le riparazioni di una certa entità e tutte quelle che dipendono da vetustà o da forza maggiore” sono a carico del proprietario, mentre non sono di sua responsabilità tutti quegli interventi minori o comunque frutto dell’utilizzo da parte dell’inquilino.

Per quanto riguarda il terzo punto, ovvero il pacifico godimento, si intendono i seguenti doveri da parte del padrone di casa: 

• deve garantire il conduttore per i vizi e i difetti della cosa locata che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito;
• non può compiere innovazioni che diminuiscano il godimento da parte dell’inquilino;
• deve astenersi da qualsiasi comportamento che possa privare il conduttore della totalità o di parte del suo godimento che ecceda i limiti della tollerabilità; 
• deve garantire il conduttore contro le molestie di diritto da parte del terzo; 
• deve difenderlo dalle molestie arrecategli da terzi nel godimento della cosa locata ed assumere la lite qualora sia chiamato nel processo.

Veniamo, ora, ai diritti del proprietario della casa in affitto, che è abbastanza facile intuire. 

Il proprietario ha diritto a: 

• ricevere il canone di affitto nella somma (da lui fissata) e nelle modalità pattuite;
• essere informato su chi abita nella casa;
• stabilire se l’inquilino può subaffittare l’immobile;
• essere informato su lavori eseguiti e da eseguire in casa, anche se a carico dell’inquilino;
• effettuare lavori in casa, sempre d’accordo con l’inquilino su tempi e modalità;
• ricevere la casa nello stesso stato in cui è stata consegnata alla firma del contratto.

Quello che non può assolutamente fare è entrare in casa senza permesso da parte dell’inquilino, perché è vero che l’immobile è di sua proprietà, ma nel momento in cui lo cede in affitto perde il diritto di godimento. 

I diritti e doveri dell’inquilino (conduttore)

Abbiamo visto quali sono i diritti e doveri del proprietario di casa, da cui derivano e/o dipendono, ovviamente, anche quelli dell’inquilino. 

Per quanto riguarda i diritti di quest’ultimo, possiamo elencare i seguenti: 

• ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, di competenza del proprietario (nelle modalità elencate prima);
• godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione;
• ottenere la documentazione relativa agli impianti, ad esempio il libretto della caldaia, e l’attestato di prestazione energetica;
• ricevere regolari ricevute di pagamento del canone d’affitto;
• effettuare delle migliorie all’immobile a proprie spese, a patto che non creino nessun danno alla struttura, e sempre dietro comunicazione tempestiva al proprietario. 

Il Codice Civile prevede, inoltre, altri diritti garantiti all’inquilino, come sancito dall’articolo 1584: 

• se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento;
• se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Gli obblighi dell’inquilino sono essenzialmente due, indicati nell’articolo 1587 del Codice Civile: 

1. prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2. dare il corrispettivo nei termini convenuti. 

Inoltre, come già accennato prima, deve occuparsi della piccola manutenzione.

Manutenzione: proprietario o inquilino?

Quali sono gli interventi di manutenzione a carico del proprietario di casa e dell’inquilino? 

Riportiamo di seguito quanto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, circa i possibili interventi di manutenzione, rispettivamente a carico del proprietario di casa (locatore, L) o dell’inquilino (conduttore, C).

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