4 Gennaio 2022

Affittare una casa: diritti e doveri per proprietario e inquilino

Quando si decide di affittare una casa è fondamentale conoscere i diritti e i doveri che sono tenuti a rispettare sia il proprietario dell’immobile sia l’inquilino

In gergo tecnico si usa il termine locazione e non affitto. Colui che affitta la casa è denominato locatore, mentre l’affittuario conduttore.

Noi, per praticità e semplicità, utilizzeremo i termini “proprietario” per indicare il locatario e “inquilino” per il locatore

Fatta questa doverosa precisazione, vediamo insieme quali sono i diritti e i doveri per il proprietario e per l’inquilino.

I diritti e doveri del proprietario di casa

I doveri del proprietario dell’immobile ceduto in affitto sono stabiliti dal codice civile e, più precisamente, dall’articolo 1575

Gli obblighi sanciti dalla legge sono principalmente tre: 

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
  3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Cosa vuol dire? 

Beh, semplificando potremmo dire che il proprietario dell’immobile da affittare deve consegnare all’inquilino la casa in buone condizioni, consentendone quindi il godimento senza disagi e mantenendola in questo stato attraverso le operazioni necessarie. 

Il codice civile dispone che “tutte le riparazioni di una certa entità e tutte quelle che dipendono da vetustà o da forza maggiore” sono a carico del proprietario, mentre non sono di sua responsabilità tutti quegli interventi minori o comunque frutto dell’utilizzo da parte dell’inquilino.

Per quanto riguarda il terzo punto, ovvero il pacifico godimento, si intendono i seguenti doveri da parte del padrone di casa

  • deve garantire il conduttore per i vizi e i difetti della cosa locata che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito;
  • non può compiere innovazioni che diminuiscano il godimento da parte dell’inquilino;
  • deve astenersi da qualsiasi comportamento che possa privare il conduttore della totalità o di parte del suo godimento che ecceda i limiti della tollerabilità; 
  • deve garantire il conduttore contro le molestie di diritto da parte del terzo; 
  • deve difenderlo dalle molestie arrecategli da terzi nel godimento della cosa locata ed assumere la lite qualora sia chiamato nel processo.

Veniamo, ora, ai diritti del proprietario della casa in affitto, che è abbastanza facile intuire. 

Il proprietario ha diritto a: 

  • ricevere il canone di affitto nella somma (da lui fissata) e nelle modalità pattuite;
  • essere informato su chi abita nella casa;
  • stabilire se l’inquilino può subaffittare l’immobile;
  • essere informato su lavori eseguiti e da eseguire in casa, anche se a carico dell’inquilino;
  • effettuare lavori in casa, sempre d’accordo con l’inquilino su tempi e modalità;
  • ricevere la casa nello stesso stato in cui è stata consegnata alla firma del contratto.

Quello che non può assolutamente fare è entrare in casa senza permesso da parte dell’inquilino, perché è vero che l’immobile è di sua proprietà, ma nel momento in cui lo cede in affitto perde il diritto di godimento. 

I diritti e doveri dell’inquilino (conduttore)

Abbiamo visto quali sono i diritti e doveri del proprietario di casa, da cui derivano e/o dipendono, ovviamente, anche quelli dell’inquilino

Per quanto riguarda i diritti di quest’ultimo, possiamo elencare i seguenti: 

  • ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, di competenza del proprietario (nelle modalità elencate prima);
  • godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione;
  • ottenere la documentazione relativa agli impianti, ad esempio il libretto della caldaia, e l’attestato di prestazione energetica;
  • ricevere regolari ricevute di pagamento del canone d’affitto;
  • effettuare delle migliorie all’immobile a proprie spese, a patto che non creino nessun danno alla struttura, e sempre dietro comunicazione tempestiva al proprietario. 

Il Codice Civile prevede, inoltre, altri diritti garantiti all’inquilino, come sancito dall’articolo 1584

  • se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento;
  • se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Gli obblighi dell’inquilino sono essenzialmente due, indicati nell’articolo 1587 del Codice Civile: 

  1. prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  2. dare il corrispettivo nei termini convenuti

Inoltre, come già accennato prima, deve occuparsi della piccola manutenzione.

Manutenzione: proprietario o inquilino?

Quali sono gli interventi di manutenzione a carico del proprietario di casa e dell’inquilino? 

Riportiamo di seguito quanto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, circa i possibili interventi di manutenzione, rispettivamente a carico del proprietario di casa (locatore, L) o dell’inquilino (conduttore, C).

ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioniC
Installazione e manutenzione straordinaria degli impiantiL
Adeguamento alle nuove disposizioni di leggeL
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazioneC
Ispezioni e collaudiC
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)L
Manutenzione ordinariaC
Imposte e tasse di impianto     L
Forza motriceC
Ricarico pressione del serbatoioC
Ispezioni, collaudi e lettura contatoriC
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di IlluminazioneL
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazioneC
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarmeL
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarmeC
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoniL
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoniC
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e similiL
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e similiC
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianzaL
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianzaC
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,  PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impiantiL
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamentiL
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattarioC
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionaleC
Lettura dei contatoriC
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acquaC
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinariaL
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)C
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impiantoL
Acquisti degli estintoriL
Manutenzione ordinariaC
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudiC
IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato  e per  l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitareL
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitareC
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scaricoL
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scaricoC
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solariL
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solariC
Manutenzione straordinaria della rete di fognaturaL
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzettiC
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiereL
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuniC
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuniC
Installazione e sostituzione di serratureL
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzatiC
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredoC
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabileC
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominialiL
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimentiL
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimentiC
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitarioC
Rifacimento di chiavi e serratureC
Tinteggiatura di paretiC
Sostituzione di vetriC
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitareC
Verniciatura di opere in legno e metalloC
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamentoC
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento  e condizionamentoL
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e  indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.L 10%
C 90%
Materiale per le pulizieC
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.L 10%
C 90%
Manutenzione ordinaria della guardiolaL 10%
C 90%
Manutenzione straordinaria della guardiolaL
PULIZIA
Spese per l’assunzione dell’addettoL
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.C
Spese per il conferimento dell’appalto a dittaL
Spese per le pulizie appaltate a dittaC
Materiale per le pulizieC
Acquisto e sostituzione macchinari per la puliziaL
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la puliziaC
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizieC
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiutiC
Tassa rifiuti o tariffa sostitutivaC
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitoriL
Sacchi per la preraccolta dei rifiutiC
SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso

Sei il proprietario di una casa che intendi mettere in affitto, o una persona alla ricerca di una casa da affittare? Contatta gli uffici di Abita Immobiliare, troveremo insieme la soluzione più adatta alle tue esigenze.

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